Необходимо помнить, что договоры аренды, суперфиция и эмфитевзиса подлежат обязательной регистрации
Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис
Земля, пригодная и востребованная для строительства, не всегда может быть продана застройщику. Причины, из-за которых владение землей бывает невозможным, разнообразны.
Так, например, государственные земли или земли территориальных общин могут просто не подлежать отчуждению по закону, а могут не продаваться, исходя из принятых государственных и местных программ использования земель.
На рынке земли сложилась ситуация, когда после земельного бума наступил кризис. Цены упали в несколько раз. Продавцы не хотят продавать землю по сложившейся на рынке цене. В таких условиях, когда продавать землю невыгодно, неплохо бы получать стабильный доход от ее использования. В то же время, потребность в строительстве жилья не уменьшается, а платежеспособность граждан в условиях отсутствия кредитования и снижения доходов уменьшилась существенно. Таким образом, экономическая ситуация подводит к поиску правовых инструментов передачи земли в пользование. Это выгодно, с одной стороны, собственнику земли – он получает стабильный доход, с другой – пользователю, поскольку ему не нужно тратить деньги на приобретение земли.
Правовые инструменты, позволяющие законно строить на чужом участке, существуют. Юридическими основаниями для этого являются:
• аренда – основанное на договоре срочное платное пользование земельным участком для строительства жилого дома (ст. 1 Закона Украины «Об аренде земли»);
• суперфиций – пользование земельным участком для строительства жилых зданий (п. 1 ст. 413 ГКУ);
• эмфитевзис – пользование чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (ст. 407 ГКУ).
Каждое из этих правоотношений имеет преимущества и недостатки. О них необходимо знать, прежде чем отдать предпочтение тому или иному варианту.
Сравнивать аренду, суперфиций и эмфитевзис целесообразно по тому признаку, как в них урегулированы существенные условия использования земли:
• предмет пользования;
• объем права собственности пользователя;
• оформление прав;
• сроки пользования;
• передача прав;
• прекращение землепользования.
Объем права собственности пользователя
Аренда. Закон прямо не устанавливает, что арендатору земельного участка под застройку принадлежит право собственности на все возведенные постройки. Такой вывод можно сделать на основании ст. 95 ЗКУ (ч. 1 пп. ґ), согласно которой землепользователи имеют право возводить на используемом земельном участке жилые дома, другие здания и сооружения. Еще одно основание – ст. 25 Закона об аренде (абзац 3 ч. 1), которая предусматривает право арендатора земельного участка на основании письменного разрешения арендодателя возводить жилые и другие здания и сооружения. Другие нормы Земельного кодекса и Закона об аренде также предполагают право собственности арендатора на построенный дом. В случае выбора аренды как основания для строительства на чужой земле, в договоре аренды земельного участка рекомендуется дополнительно указывать, что все построенное на земле с письменного согласия арендодателя принадлежит арендатору.
Но поскольку прямая норма о праве собственности арендатора на построенное им отсутствует, это делает права арендатора-застройщика уязвимыми.
Суперфиций. П. 2 ст. 415 ГКУ прямо устанавливает право собственности землепользователя на здания и сооружения, построенные на земельном участке, предоставленном для застройки на условиях суперфиция.
Эмфитевзис. Закон не содержит прямой нормы о праве собственности землепользователя на все построенное на участке. И это может создавать трудности при оформлении права собственности на возведенные садовые дома и хозяйственные постройки. Поэтому рекомендуем определять право собственности землепользователя на постройки в договоре.
Отношения аренды возникают на основании договора аренды земельного участка (ст. 1 Закона об аренде).
Суперфиций имеет своим основанием договор или завещание.
Обращаем внимание на такое необычное возникновение права пользования земельным участком под застройку, как завещание. Это практически означает, например, что мать – собственница земельного участка – может завещать этот участок одному ребенку, а право строительства на нем дома (суперфиций) – другому. После смерти матери дети оформят свидетельство о праве на наследство следующим образом: один ребенок – свидетельство о праве собственности на земельный участок, а другой – свидетельство о праве на его застройку.
Эмфитевзис возникает на основании договора.
Закон не требует обязательного нотариального заверения договоров аренды, суперфиция и эмфитевзиса. Лишь относительно договора аренды закон (ч. 1 ст. 14 Закона об аренде) указывает, что договор может быть нотариально заверен, если этого желает одна из сторон. Следовательно, для получения права пользования на основании аренды, суперфиция и эмфитевзиса достаточно заключить договор в простой письменной форме.
Однако, несмотря на лояльные требования закона по отношению к форме указанных договоров, советуем все же заключать их в нотариальной форме, поскольку речь идет о договорах под застройку, что требует несравненно более твердых гарантий нерушимости договора.
Нотариус, удостоверяя договор, проводит проверку правомочий сторон на его заключение, отсутствие или наличие запретов на заключение договора, налогового залога, а также наличие или отсутствие ограничений (отягощений) земельных участков в виде, например, ипотеки. Кроме того, нотариус обязан проверить наличие в договоре всех существенных условий, предусмотренных законом, что также важно, поскольку отсутствие таких условий является основанием для прекращения договора в судебном порядке.
Таким образом, затраты на оплату услуг нотариуса существенно усиливают гарантию стабильности договора.
Необходимо помнить, что договоры аренды, суперфиция и эмфитевзиса подлежат обязательной регистрации (ст. 18 Закона об аренде, пп. 2 п.1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», далее – Закон о регистрации прав). Только с момента регистрации право аренды земли, суперфиций и эмфитевзис получают юридическую силу (п. 3 ст. 3 Закона о регистрации прав).
Порядок регистрации договоров установлен Постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении порядка ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» (Порядок)
Подведем итоги.
Что же выбрать?
Мы видим, что вооружившись знаниями, можно строить и на чужой земле. Важно сделать правильный выбор. Предложенные выше материалы показывают, что наилучшим правовым инструментом для строительства на чужой земле является суперфиций, а если очень приглянулся участок для садоводства, то можно решиться на эмфитевзис, учитывая при этом все упомянутые выше предостережения.
Подробнее
