Практика

Как мы уже проводим сделки с 1 сентября 2013г.. + маленькие рекомендации.

Заключаем предварительный договор купли продажи "задним числом", в котором указано , что Продавец получил (не аванс не гарантийную сумму) 100% оплату за продажу объекта недвижимости и по состоянию здоровья (пребыванию за границей...) не смог с ПОКУПАТЕЛЕМ заключить основной нотариальный договор.
И поэтому основной договор мы подписываем уже после 1 сентября.
Все расходы заплатили от экспертной оценки, рассчитались наличкой, подписали договора (как до 1 сентября) и поехали по домам!
Схему предложили сами нотариусы !)

Мы в своих предварительных договорах указываем еще и место подписания преддоговора и то что договор был подписан в присутствии сотрудника; договор трехсторонний (ПОКУПАТЕЛЬ/ПРОДАВЕЦ/АГЕНТСТВО)


Еще хотели добавить с какими трудностями столкнулись при попытке оформить по безналу через АЛЬФА-БАНК
- если у физлица нету прописки - нельзя открыть безналичный счет в любом банке ( в банкиров железные установки на этот повод)
- оформляли на не резидента - банк потребовал справку о происхождении денег (расписки от родителей, что недвижимость покупается за деньги родителей - банк не признал). При чем не резидент имел временный вид на жительство и на протяжении 3 лет из Украины не выезжал (час только бегали из кабинета в кабинет пытаясь понять он все таки резидент или не резиденит, в итоге - решили для меньшого геморроя - проще отказать). С резидентов такую справку не требовали.

Также было важно кто пополняет счет (счет был гривневый/карточный), если пополняет 3 лицо, не собственник - то дополнительные проценты за пополнения от 1%-3% от суммы. За то за обналичку ничего не берут.
Но тут тоже возникла проблема - карточный счет можно пополнить только онлайн - через банкомат.
Также постоянно стоял вопрос - как быстро деньги попадут на счет продавца? Каждый банк отвечает по разному (от 2 часов до 5 дней)!

На сегодняшний день при безналичном расчете самый оптимальный вариант (как с покупкой авто с автосалона) - приходим в "банк продавца" и через кассу кладем на счет продавца деньги. Возможные потери % от пополнения 3 лицом, % при обналичивании продавцом.

Также экономный вариант - покупатель + продавец открывают в одном банке безналичные счета (100грн.-200грн. открытия счета) и просто переводят с одного безналичного счета на другой (от 20минут до 2 часов перевод денег) + выгодно! во многих банках за перевод с одного безнал. счета на другой безнал. счет внутри банка - БЕСПРОЦЕНТНЫЙ! В этом случае потери составят, только при обналичивании денег продавцом. НО В НЕКОТОРЫХ БАНКАХ (типа АЛЬФА БАНК) за обналичку в родном банке или через банкомат - ПРОЦЕНТЫ НЕ БЕРУТ - БЕСПРОЦЕНТНАЯ ОБНАЛИЧКА (в других банках от 0% до 1% от суммы обналичивания!

То есть получается, если выбрать правильный (банк) метод безналичного расчета - потери могут быть мизерные (учитывая, что мы по безналу будем пропускать экспертную сумму а остальную сумму доплачивают у нотариуса).

Также стоит не забывать, что по некоторым счетам могут быть ограничения на пополнения/в день и ограничения суммы по обналичиванию (если большая сумма то для обналички большой суммы - лучше заранее договориться с банкирами и уточнять возможные ограничения по обналичке)

Много нотариусов вообще не понимают схему - в договоре купли продажи указываем 149000грн., а на остальную сумму пишем штрафы, расписки.. Мы предлагали по нашим сделкам некоторым нотариусам и сильно опытным и мало опытным эту схему проведения сделки - почти все бояться, но нашлось несколько нотариусов, которые безо всякого "дискомфорта" согласны по этой схеме проводить сделки с 1 сентября (при чем нотариусы разных нотариальных округов и города и обласные).

ИЩИТЕ "ПРАВИЛЬНЫХ" НОТАРИУСОВ И ОНИ САМИ ВАМ ПОДСКАЖУТ СХЕМЫ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ БЕЗНАЛИЧНОЙ СДЕЛКИ.

Благодарим Юрия и всех кто продвигает данную тему.

И вам спасибо за еще несколько способов оформления договоров

Низкий поклон. Очень интересная информация! Спасибо!

Юрий, если можно уточните, 2400грн +200грн обошлось все переоформление? Первичная регистрация с гос.пошлинами, оформление "правочина" и регистрация на покупателя?

Сергей повторюсь "Стоимость нотариуса 2400рн без пошлин и пенсионого фонда, плюс расходы около 200 грн на еще какие-то заходы в реестры. " Эта стоимость включает все извлечения из всех реестров и насколько я понимаю правочин уже не нужен

я понимаю, что не все владельцы сайтов сами администрируют их, но вы хотя бы должны знать как улучшить работу сайта.

Проблема с вставкой видео из Ютуба? Модераторы помогите

Посмотрел видео... Не совсем понял к чему этот пост?
Во-первых, это Россия и законодательство там другое, примерно 1% сделок проходит у нотариуса!

Во-вторых, самодовольный всезнайка Смирнов Сергей постоянно аппелировал к каким-то сокровенным данным со своего портала, которые недоступны больше никому, а именно о РЕАЛЬНОЙ стоимости сделок. И где же он их взял? КТО их ему дал???

В-третьих, он четко определил, за что берут деньги риэлторы с Покупателей: за время, за снятие тревожности, за выгоду. Не выдерживают никакой критики первых два аргумента, а третий работает только в том случае, когда Покупатель заведомо нашел вариант с завышенной ценой и отказался торговаться! Ну как вам это нравится?

Я не против работы с Покупателем, когда ему это нужно, при альтернативных сделках и т.д. Но к чему тогда защитник риэлторского сообщества приплел рассказ об МЛС в Америке? Наверное он просто хотел выглядеть более убедительным всезнайкой. Для неискушенного зрителя - круто, для профи - смешно и неприятно от ощущения разводняка как для зрителей, так и для клиентов.!

А вам как, коллеги, кто смотрел?

Андрей, я с Вами полностью согласен. Я поэтому и дал этот пост, чтобы мы сравнили как работают риэлторы в России и как у нас. И похоже кроме Вас Андрей это никого не заинтересовало. А было бы не плохо и нам сделать такой ролик, о том как работают профессионалы на Украине и какие выгоды получает продавец при заключении договора. А то мы варимся в собственном соку и только, а надо это рекламировать. Вот мне понравился сериал у американцев "Сделка на миллион", нам бы такой же сделать.

Володя, а причем здесь финмониторинг? Вы же не банковскую операцию проводите, а вывозите нал. Все законно

А положить на счет? Я карточку дебетовую открывал, на столько разных вопросов пришлось отвечать, а тут предлагают в банк положить на один день 3000000евро и снять на следующий - чем не отмывание полученных непонятным путем денег?

Володя, во-первых, не надо сразу ложить всю сумму, а во-вторых, кто же ложит яйца в одну корзину?

Спасибо, Юра ! Очень интересно ! Ты знаешь, я сегодня утром попросил дизайнера моего сайта Мишу Шемосюка , чтобы он разместил в моём блоге свой прошлогодний доклад с возможными какими то новинками о сегодняшней роли интернета в нашей работе. Миша молодчина. Интелигентный и очень умный парень. Вот на прошлой неделе он окончил работу над мультиязычностью нашего сайта. Теперь мы в двух версиях. Последняя его работа - сайт джазового фестиваля, который будет проходить в Ровно 1-2 сентября. Главный гость фестиваля - Нино Катамадзэ !Это МЕГАВЕЛИЧИНА в мире джаза ! Юра, очень интересно о подписной странице ! Согласен, что мы должны быть ИНТЕРЕСНЫ нашим клиентам и посетителям сайта. Сегодня ты просто посетил наш сайт, а завтра твоим знакомым мы продадим квартиру, а послезавтра и ты воспользуешься нашими услугами ! Мы ведь продаём себя. И интернет нам в этом ОХ как помагает ! Продать себя подороже !

Для поддержания справедливости небольшой репост:


"Ух ты! Прямо самая актуальная тема недели

Риэлтор и Интернет.Или риэлтор в интернете…
Очень радует, что от осознания простого факта, что мы (риэлторы) должны наращивать свое присутствие в сети, до готовности работать над этой темой и учиться этому, этот путь пройден.
Как говорится, «Ура, товарищи!»"

Андрей Козачек и Иван Змейчук 27 августа проведут вебинар «Агентства недвижимости в современных условиях интернет-свободы»
http://est.ua/press/news/project/show/article_id/49474#comment_29113


вот вебинар Arsenal consult’а «Инструменты интернет-продвижения недвижимости»

http://www.arsenalconsult.com.ua/vebinar-internet-prodvizhenie
http://arsenalconsult.est.ua/blog/show/article_id/49408

Коллеги, у нас есть уникальная возможность учиться у тех, кто уже прошел часть этого пути и готов делиться своим опытом.

Ваня, именно так понял и я, что риэлторов учат воровать. И этот курс еще требуется купить и заплатить за него. Вот так работали риэлторы раньше, до нашей стройной Системы Партнерских Продаж. И он считает себя профессионалом, а новички ему верят. А представьте, что после этого "учения" думают о профессионалах покупатели и продавцы?
Методы работы Сахно ни как не относятся к работе профессионалов, эти методы уже анахронизм, если не сказать грубее

Именно)))

Маргарита, согласен с тобой, но есть моменты в нашей работе, которые показывают, риэлтор профессионал или нет?

ДА.
Мы делимся опытом и формализуем рутинные действия именно для того, чтоб больше времени оставалось творчеству и собственно риэлторской работе - организовывать спрос.
Думаю уже становиться более понятным разделение в блоке профессиональной информации договоренностей на три категории.
1 начальная устные договоренности и начало работы - наименьшая степень качества и полезности информации
2 простой письменный договор - все уже получше. НО.
Либо условия недостаточно хороши для поломасштабной работы с обьектом в форматах экса. Либо не достигуты доверительные отношения с Заказчиком.
3 абсолютно качественная и эффективная информация, позволяющая гарантированно получать наилучший результат для всех участников сделки.

Маргарита, абсолютно с Вами согласен. Хотя предварительного договора не было, но был договор аванса, в который мы вносили коррективы по ходу ситуации. Договор предварительный мы не подписывали по одной причине, что между вступлением в наследство и подписанием договора купли-продажи был один день. Так решили все участники сделки.

Договор, подписанный между тем моментом, как стороны договорились, и непосредственно сделкой, можно называть как как угодно: предварительным договором, договором о намерениях, договором аванса, договором задатка (что самое неправильное, но встречается) - но в нем оговариваются основные моменты - стороны, сумма договора, объект договора, сроки договора, особые условия. А коррективы можно вносить только дополнительными соглашениями...Клиенты - они ж могут решить что угодно, и если все нормально пройдет, то они сами молодцы, "и зачем эти посредники нужны, покупатель и продавец сами обо все могут договориться".... А если какие-то проблемы - то "почему вы не подсказали, почему не настояли, не объяснили, а я не думал, а я не так понял, не знал, я вам деньги за это плачу и т.д."....
Поэтому это тот случай. когда нужно проявлять твердость, и просто проверять, что все правильно поняли. Бывали случаи, когда, например, уже после сделки кто-то спохватывался - а как же это нам выселиться за две недели нужно, мы не успеем. А о чем думали, когда подписывали договор? Теперь или успевайте, или гарантийную сумму вам не вернут. Очень хорошо действует, знаете. И если к последнему дню договора задатка у покупателя нет на руках нужной суммы, тоже как правило находятся скрытые резервы или аргументы, выгодные продавцу, почему срок задатка нужно продлить.

Статья хорошая и прочитать её стоит, хотя бы чтоб задуматься. Спасибо автору.
Но мое мнение, что все намного глубже и индивидуальней, чем все свести к общему знаменателю. Безусловно, многие получают удовлетворение именно в процессе достижения цели или требуемого результата. А для кого-то отдельно взятая цель может являться смыслом всей жизни, независимо от пути, по которому он к ней движется.
Не суть к чему сводится "Теория успеха" - уверенность нужна. Она нужна для действия, которое при её отсутствии либо не будет совершено, либо будет неловким (неуверенным). Да и психологически люди более тянутся к уверенным.
А значит и не так уж и обманывает "Теория успешности". Просто из всего, что она предлагает, нужно выбирать наиболее рациональное, впрочем как и при любом выборе.

Хорошим эпилогом к статье могут послужить строки замечательного поэта Игоря Талькова "Иду себе своей дорогой и, как за флаг, держусь за мысль, что не мудрее педагога, чем наша собственная жизнь".

Поддерживаю на счет "равняться на других" - история учит оглядываться назад и учиться на опыте лучших. В конце-концов это разумно). Именно, равняясь на других человек ставит себе "планку", мы существа не только биологические, но ещё и социальные.

Ира, это статья не моя. Ссылку не давал по причине запрещения рекламы чужих товаров

хорошо подождем в чем прикол, но такие предложения слишком красивы что бы оказаться правдой. поэтому и звонит народ, я бы тоже позвонил для уточнения.

Андрей нет никакого прикола, есть холодный расчет и немного интуиции

цена смущает слишком низкая. трешка 60.777 а трешка и одушка за 65.555 как-то не сходится.

Все, что написано - НУ ОЧЕНЬ МНТЕРЕСНО!!!
а теперь - свежайший фактик.
Продала квартиру, экс, работала на "ура" - по оценке продавцов. Мои услуги оплатили продавцы.
А покупатели трижды (!!!) приставали к продавцу ( одному из !) с предложением кинуть меня. Потому что 1% в ПФ и 1% госпошлину оплачивать им.
Продавцы рассказывали им как классно я работаю и не согласились.

И в чем моя вина?

Ваша "вина", Ирина в хорошей работе -именно поэтому продавцы остались верны. И я поздравляю Вас.
Именно их решение есть значимым в этой ситуации.

А теперь факт от меня, или вернее статистика. 80% моих продавцов подвергаются подобному искушению (они об этом рассаказывают). Причем 5% искусителей - родственники, 20% другие риелтора (!), а остальные как в случае с Ириной - покупатели.
Пока все заканчивается так как у Иры - продавцы платят. И если я могу понять родственников и покупателей, то как относиться к "коллегам"?

Ирочка, это сплошь и рядом. Моё мнение, нельзя открывать информацию покупателю о размере нашей комиссии в конкретном Вами случае. Если они знали размер, то поэтому их душила жаба. Хотели минимизировать стоимость покупки

хвастаетесь, да?
Хорошо Вам)))))))))

Ага! :)))))
Я вообще сторонник работы в паре. Мы так работаем с 2000 г. С 1996 по 2000 г. я тоже работал с напарником. Очень удобно, но доверие должно быть абсолютным. С уважением, Андрей.

Андрей, согласна. Абсолютное доверие - это да, но плюс еще и взаимопонимание, т.е. когда тебя понимают с полуслова. У меня есть опыт такой работы - это круто, когда идет цейтнот, когда работа кипит, а партнер, ну или помощник, тут уж кому как повезет) на лету подхватывает идеи и процесс не останавливается, а только развивается.

В такой работе есть определенный драйв))))

Юрий - спасибо большое за статью.
Она вселяет в профессионалов, настоящих профессионало оптимизм и веру.
Ведь гораздо легче быть ......
Отдельное большое Спасибо тем 55 процентам опрошенных, которые нам верят.
Вы помогаете нам становиться еще лучше. Во всех аспектах.
Моральном, в первую очередь.

А почему бы на Эсте не сделать, что-нибудь подобное!

Я -ЗА!